房屋贷款和次级贷款危机

从九月开始，北美财经市场开始动荡不安。当雷曼兄弟公司宣布破产之后，银行开始了大规模的公关宣传。我们每一个人都开始收到各种各样的信息，也开始面对各种各样的询问，相信美国的比我们更糟糕，因为都有挤提出现了。相信未来的经济史学家们对事件发生和过程会有很多解释，但是目前的共识是：次级贷款造成了这一次三十年代以来最大的金融危机，也引发了三十年代以来最具全球规模的经济萧条。

次按(又翻作次级贷款，次级贷等等)英文是Sub-Prime Mortgage，极其误导。Prime是指银行差借利率，中央银行的控制银根的三大手腕之一，其他两样是印钞票和增加减少银行的储蓄存根比例。增减差借利率用得最多。次级贷款实际上是指借款者不合理想，低于借贷标准的贷款。我对美国的房屋借贷制度和银行市场占有状况了解不全，不能做出精确的分析，但是对加拿大的房屋贷款上有比较全面的了解。

基本房屋贷款是两种，一个是传统型贷款，一个是高比例贷款。传统型房贷是购屋者放百分之二十以上的首期付款－首付，向银行借贷余下的款项。高比例贷款是购屋者首付百分之五到二十的首期，余数向银行借贷。但是，加拿大《银行法》规定银行只能借贷百分之八十以下的贷款，超过这个数目违法。（这个百分比是前年才改变的，以前传统型房贷的首付界线是百分之二十五。）那么，如果贷款人借贷超过百分之八十以上的贷款，他必须为这一部分的超额贷款买保险。

有两家公司可以为这一部分贷款保险。以前是国家专权，由加拿大国家房屋贷款公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC）设保，后来允许一家公司竞争，通用电器财经部门（GE Financial）。通用电器在世界各地涉足了很多传统的财经领域，所以在这次财经危机中也伤亡惨重。两家合作多过竞争，至少价格上并没有给客户任何优惠。

保险的目的是保护贷款方如银行的资金，如果贷款者不付款，那么保险公司必须赔偿。具体操作是这样的：如果贷款者违约逃贷，银行就收回房子，交给专门人士拍卖，拍卖后，支付掉所余贷款及拍卖、律师、地产等费用，如果有剩余归还房主。那么，首付在百分之二十五以上的房产主，相对个人损失比较大，而高额贷款中，银行比贷款者风险就大了。银行因为保险金，可以从国家保险署和通用收回在百分之八十以上的贷款额度，但是如果违约逃贷的房主多了，保险公司的底金就是入不敷出了。国家房屋保险机构有国家为后盾，不够就用国家机器来增税补贴，而私人公司就不能有如此的优越了。

违约逃贷的情况在经济不景气的时候总有，经济高潮时比较少。但是对于银行来说，传统贷款的风险低过高额度贷款。试想一下，你花了二十万买了一个房子，付了一万的首期，借款十九万，加上高额保险大约七千，你的总贷款额是十九万七千，付贷款五年大概也只能真正拥有门口那么大的地方，其他都是银行的资产。那么当你失去工作，付贷款艰难时，你的房子又贬值到十五万，你违约逃贷的诱惑力就很大了。因为反正付和不付损失差别不大，冒险干脆宣布破产或者弃房而去的动力比付了百分之二十到二十五的贷款者要大得多。传统银行意义是一边收取普通人的存款，然后另一边借贷出去，收取中间利率差以赢利。现代银行有很多其他功能，但是借贷是银行传统的基本。贷款过程中用基本模型来考察借贷人的合格与否是有了多年形成的一套完整体系，最根本的是要考察五个C：资本(capital)，信用(credit)，能力(capacity)，抵押(collateral) 和性格(charterer)。

资本很容易理解，有没有首期付款；信用很好考量，任何借贷行为，大至几千几百万的大贷款，小至几百几千的信用卡，随时每个月向信用中心汇报付款的规律性， 如果没有按时付款，那么再借钱，需要解释的地方很多；能力是看你挣多少，挣得多自然可以借得数目也大；抵押就是有多少财产可以在不付贷款时银行拿来抵付余 额；性格是最能够有灰色操作空间的地方。房屋贷款的操作空间很小，通不通过很能一目了然。个人贷款就很大上在可与不可以之间很看当时贷款员的感觉。性格， 照老手来说就是，一次定终身（Once a snake, always snake）。如果不能按时付款，那么情况不好就违约逃贷的可能性比平时按时付款的人大。性格这一点是可以在和风险管理部门讨论时作为条件之一来支持贷款申请的。

银行贷款员大多有任务但是没有抽佣金，所以做不做成一单生意金钱动力不那么大。但是专业的房屋贷款顾问就不同了，他们是靠佣金为生的，做成做不成是饭碗的问题。美国和加拿大不同在于，加拿大的大银行仍然占有绝大部分的房屋贷款市场，而美国却完全相反。在经济动力推动下，在宽松的贷款利率和管理下，很多没有好信用，没有足够首期付款的人，也堂堂正正地开始拥有房子和越来越大的房屋贷款。

在911以后，利率大幅下降，信用市场很是繁荣。一方面贷款顾问推销，另一方面因为利率下降房地产价格飞涨，吸引了很多的短线投机者。贷款商的风险在前几年已经在华尔街的放松政策管理下，开始了很多花哨的新的财经工具在世界财经市场上推销这些重新包装的高风险次级贷款担保债券，一时间世界上几乎所有的国家和退休基金都购买的这些债券，形势一片大好。

可是形势大好是表面上的，里面的暗流汹涌，直到积聚了所有冲击力的风暴突然爆发为海啸，全面吞噬了正常的世界性的信用和融资市场，把所有没有任何过错的旁观者带入金融深渊。

中间有很多因素。

第一是克林顿时代的政府机构解禁。一时间，股市、债券市场、电力、能源等等受政府高压行政管制的机构纷纷放松，允许私营公司赢利性组织去参与竞争，另外也给予这些机构很大的自控权。最大的变动是债券市场的失控。一般我们看一个国家的融资，都喜欢看他们的股票市场，其实，债券市场才是真正的大头。美国的债券市场是纽约股市，纳斯达克，芝加哥商品市场全部总合的百倍以上。比如说，加州各个县市的基建项目融资，不会到股票市场，而是卖债券集资，来支持政府的公共开支。提加州是因为二十年前，加州奥兰奇县因为不适当操作债券交换而差点破产。而对风险评估机构也没有任何管制，任由他们行业内自己操控而失控。

第二是对金融融资行业的管理松懈。华尔街在金融风暴的前一年，平均奖金是三十万美金。据不完全统计，华尔街上层那一年拿回家的工薪酬劳总数是五个亿，而在雷曼兄弟公司垮台前，上层自己投票发还约五千万的奖金。奖励自己把公司弄垮？好像人人都可以做到吧！在整个高风险抵押贷款债券推销中，他们误导购买者，自己从中得益，并没有受到惩罚，也许美国证监会还没有忙到这儿吧。倒是纽约州新任的检察官，以法律名义，要求所有的华尔街上层决策人士，向有关审计机关汇报几年来的奖金所得数额。如果公司没有效益，就要退还不该得的奖金酬劳。

第三是对贷款顾问的管理。这些从业者本身利益和他们的销售额挂钩，如果没有严格管理，他们所贷出款项与他们的利益成正比，而违约逃贷又与他们的收益没有关系，那么不顾一切后果的贷款会出现，也会很普遍。不是所有的从业人员都这样，但是会有比较高的比例，尤其相对银行来说。
第四，阿兰·格林斯潘。有一天拿着报纸转载的华盛顿邮报文章“大崩溃解剖”，非常有意思。?998年4月，在美国财政部有一个小型会议，四个人在座，联储主席阿兰·格林斯潘，财政部长鲁宾，证交会主席利威特和期权期货委员会主席波恩。波恩向另外三位美国财经史上的名人就期权交易的无法规范提出警告，她得到的回答是，你太过虑了。今天的世界财经市场的大灾难是美国一手造成的，而阿兰·格林斯潘难辞其咎。我看过很多介绍，感觉他老人家在中国还算名声不坏，真是很莫名所以。看见香港特区政府对抗索罗斯的风险基金，老头非常地不以为然，严厉地站在民主自由经济的至高无上的地位上给予严厉的批评，典型的虚伪。原因就是香港特区政府后面有中国政府撑腰，不肯给美国的自由民主的银子把香港的银子席卷一空。挟着大量资金卖空当地货币而一扫东南亚的威风，索罗斯准备在香港压低港股，压低港币。港币和美元强行接钩，要支持港币，就得和索罗斯拼家底。索罗斯卖空港币和港股双管齐下，但是他卖空多少，港府买进多少，打了九天，俄罗斯债券危机出现，索罗斯才撤了资金横扫俄罗斯去了。最后港府把手中的股权几年后卖给市民了。格林斯潘很不以为然，但是，他自己的言行又在什么时候会以为其他国家对抗美国是深得他心的呢？好像只有在俄罗斯财经分崩离析的时候，那个，才是真正的符合风险经济利润最大化的标准的，格林斯潘很赞成。

在他的领导下，美国联储给市场投入了巨额的信用资金，信用泛滥成灾。他坚定地相信利用金融杠杆可以控制经济的过冷和过热，达到最佳的自由市场的优化点。在信用危机开始露头的时候，他拒绝行使行政手腕去影响市场管理机制，也不肯警告市场危机，延误时机。

目前来看，市场危机并没有过去，因为还会有下一波风暴随着信用危机而来，经济萧条是要在北美逗留很长时间了。